Achat immobilier : quels frais prévoir au moment de l’achat ?

C'est une question que se posent beaucoup d’acheteurs, surtout au moment de définir leur budget. Et c’est normal ! Car le prix affiché sur une annonce immobilière ne correspond pas au coût total de l’acquisition… 

En réalité, il faut systématiquement ajouter à ce prix un ensemble de frais complémentaires : frais de notaire, éventuels frais d’agence, coût du crédit, garantie, assurance emprunteur, etc. Ces éléments mis ensemble peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros selon le bien acheté.

Anticiper ces frais, c’est donc éviter deux pièges classiques :

1. Sous-estimer le budget global et se retrouver en difficulté au moment de finaliser l’achat ;
2. Mal calibrer son financement et manquer de liquidités pour faire face aux imprévus.

En clair, mieux vaut intégrer tous ces éléments dès le départ. C’est la condition sine qua non pour avancer sereinement dans son projet !

Tout commence par le prix du bien. C’est la base sur laquelle va reposer l’ensemble du plan de financement.

Ce prix peut être négocié (c’est même souvent l’une des premières choses à explorer). C’est en quelque sorte le point de référence pour calculer une grande partie des frais annexes, notamment les frais de notaire.

À noter : Dans certains cas, des travaux sont à prévoir dans le bien acheté. Et même si ce n’est pas un frais lié à l’acte d’achat en lui-même, c’est un coût à intégrer dans le budget global pour ne pas être pris de court !

Si l’achat se fait par l’intermédiaire d’une agence immobilière, des frais d’agence s’appliquent. Ils peuvent représenter entre 3 % et 10 % du prix de vente selon les prestataires (1).

Acheter un bien immobilier sans notaire ? Impossible ! Son intervention est obligatoire pour que la vente soit juridiquement valide. Et avec elle viennent les fameux « frais de notaire », que l'on appelle plus exactement « frais d’acquisition ».

Il faut savoir que ces frais sont en réalité composés à environ 70 % de taxes collectées par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités territoriales. La rémunération du notaire elle-même (les émoluments) n’en représente qu’une petite partie.

Concrètement, les frais de notaire se décomposent en trois grandes catégories :

1. Les droits de mutation (ou taxe de publicité foncière). C’est la part la plus importante, qui est reversée aux collectivités territoriales.
2. Les émoluments du notaire. Il s’agit de sa rémunération, calculée selon un barème réglementé et dégressif.
3. Les débours : les sommes avancées par le notaire pour constituer le dossier (consultation du cadastre, état hypothécaire, documents d'urbanisme, etc.), généralement autour de 1 400 €.

En pratique, il faut compter entre 7 % et 8 % du prix d’achat pour un bien dans l'ancien, et entre 2 % et 3 % pour un logement neuf (les droits de mutation étant beaucoup plus faibles dans ce cas).

Bon à savoir : L’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) met à disposition un simulateur gratuit pour estimer vos frais de notaire en quelques clics. C’est un excellent point de départ pour calibrer votre budget avant même de rencontrer un courtier.

Pour tout comprendre avant de signer, découvrez notre dossier : Frais de notaire achat bien immobilier : tout ce que vous devez savoir.

Financer un achat immobilier avec un crédit, c’est aussi accepter un certain nombre de frais directement liés au prêt. Voici les principaux à avoir en tête.

1. Les frais de dossier bancaire

Les frais de dossier bancaire sont perçus par la banque pour couvrir le traitement administratif de votre demande de financement. Leur montant varie selon les établissements. Certaines banques les affichent à plusieurs centaines d’euros, d’autres les intègrent différemment dans leurs offres. La bonne nouvelle, c’est qu’ils peuvent parfois être négociés, notamment avec l’aide d’un courtier. 

2. Les intérêts du crédit

Les intérêts du crédit représentent le coût principal du financement. 

Le taux d’intérêt appliqué dépend de plusieurs facteurs : 

• le profil emprunteur ;
• la durée du prêt ;
• et la politique commerciale de la banque au moment de la demande. 

Et sachez qu’un point de taux en moins sur la durée d’un crédit peut représenter plusieurs milliers d’euros d'économies !

3. L’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur est exigée par toutes les banques. Elle couvre les risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail. Son coût peut représenter jusqu'à 30 % du coût total du crédit ; c'est un levier souvent sous-estimé ! Depuis la loi Lemoine (2), il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment. Une occasion de faire des économies importantes !

4. Les frais de garantie

Les frais de garantie sont dus dès lors que l’achat est financé avec un crédit immobilier. En clair, ils couvrent la banque en cas de défaillance de l’emprunteur. Trois formes principales existent :

1. La caution bancaire (via un organisme spécialisé) ;
2. L'hypothèque (garantie réelle sur le bien) ;
3. Le privilège de prêteur de deniers (PPD), applicable uniquement pour les biens anciens (souvent moins coûteux que l’hypothèque).

À noter : Si le bien est revendu avant la fin du prêt, des frais de mainlevée peuvent s’appliquer pour lever la garantie inscrite.

Lorsque vous signez un compromis de vente, une somme est généralement versée au notaire ou à l’agence à titre de dépôt de garantie. Elle représente souvent entre 5 % et 10 % du prix du bien.

Il est important de bien comprendre ce que c’est : il ne s’agit pas d’un frais supplémentaire, mais bien d’une avance sur le prix de vente. Cette somme sera déduite du montant total à régler le jour de la signature de l’acte authentique.

Le dépôt de garantie est restitué à l’acheteur si la vente n’aboutit pas pour une raison prévue par une condition suspensive (refus de prêt bancaire, par exemple).

Un projet immobilier bien préparé est un projet qui se concrétise. Et sur ce point, l'accompagnement d’un courtier fait toute la différence. Voici pourquoi.

Une vision globale du budget

Le courtier ne regarde pas seulement le taux du crédit. Il analyse l’ensemble des coûts liés au financement (frais de dossier, garantie, assurance) pour vous donner une vision claire et complète de votre budget d’achat. Car c’est souvent là que de belles économies se cachent !

La comparaison des offres bancaires

Plutôt que de démarcher les banques une par une, le courtier dispose d’un réseau d’établissements partenaires. Il compare les offres, identifie celle qui correspond le mieux à votre profil et vous présente les options les plus intéressantes.

La négociation

C’est l’un des grands atouts d’un courtier : il négocie pour vous. Taux, frais de dossier, conditions d’assurance, etc. Chaque point est optimisé ! C’est autant d’argent économisé sur la durée totale du crédit.

L’accompagnement administratif

Monter un dossier de financement prend du temps et demande de la rigueur. Le courtier vous guide dans la constitution des pièces justificatives et s’assure que le dossier est complet et bien présenté. Cela rassure les banques et accélère le traitement.

Le gain de temps

Exit les appels à répétition ou les comparatifs fastidieux à réaliser seul ! Le courtier gère les échanges avec les banques et vous tient informé à chaque étape. En clair, vous vous concentrez sur votre projet, et non sur la paperasse.

La sécurisation du projet

Puisqu’il connaît les critères de chaque banque, le courtier oriente votre dossier vers les établissements les plus susceptibles de répondre favorablement. Votre projet est ainsi mieux construit, les délais sont raccourcis et vous gardez l’esprit tranquille.

À propos des honoraires : Les honoraires d’un courtier peuvent être fixes ou calculés en pourcentage du montant emprunté. Ils sont généralement dus uniquement lorsque le prêt est obtenu, ce qui en fait une démarche sans risque pour l'acheteur. 

Parce qu'un projet serein commence par une information claire, CFP Courtage vous explique en toute transparence ce que vous payez vraiment : Les frais de courtage immobilier : le guide pour tout comprendre.

Voici un récapitulatif des principaux frais à prévoir au moment d’un achat immobilier :
 

Vous préparez un achat immobilier ? Faites-vous accompagner par un expert CFP Courtage pour estimer votre budget global, comparer les solutions de financement et avancer sereinement dans votre projet.

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Sources : 

(1) Site SeLoger - « Comprendre les frais d’agence dans le cadre de la vente d’un bien immobilier »

(2) Site Economie.gouv - « Achat immobilier : pouvez-vous changer d’assurance emprunteur ? »

(3) Site Economie.gouv - « Achat d'un bien immobilier : quels frais de notaire devez-vous payer ? »