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Primo-accédants : le guide du premier achat immobilier

achat immobilier
mardi 29 septembre 2020
Vous souhaitez vous lancer dans l’achat de votre résidence principale et vous ne savez pas par où commencer ? Pas de panique ! Voici notre guide détaillé pour aider tous les primo-accédants à acquérir sereinement leur tout premier logement. 

Qui sont les primo-accédants ?

Dans le marché de l’immobilier ou même sur les annonces de vente immobilière, il n’est pas rare de croiser le terme “primo-accédants”. Un primo-accédant est un particulier qui achète son premier bien immobilier

Bien souvent les primo-accédants sont des particuliers plutôt jeunes, avec un âge moyen de 35 ans, qui se tournent vers l’achat d’un bien immobilier individuel comme la maison ou le pavillon. 

Toutefois, les primo-accédants ne sont pas seulement de jeunes foyers accédant à la propriété pour la première fois. Un particulier peut être également considéré comme primo-accédant s’il n’est plus propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans à la date de sa nouvelle acquisition. 

Certains propriétaires ou multi-propriétaires peuvent également bénéficier du statut de primo-accédant. On peut en effet être propriétaire de plusieurs biens locatifs ou de résidences secondaires et rester primo-accédant aux yeux de la loi si on ne possède pas sa résidence principale. 

Déterminer vos besoins pour votre projet

Acheter son premier bien immobilier ou sa résidence principale, c’est tout un symbole. Si vous débutez dans la course à l’achat immobilier, la première étape consiste à soigneusement délimiter votre projet, déterminer vos envies et vos besoins, sans pour autant tomber dans l’excès de détails. Dans votre périple pour acquérir votre résidence principale, vous aurez peut-être la nécessité de faire quelques concessions.

Quel est votre budget pour acheter ? Est-il en adéquation avec la surface et le type de logement que vous espérez, en fonction de la région où habitez ? 

Les prix du marché immobilier varient énormément d’une région à l’autre, d’un quartier à l’autre ou encore en fonction du bien. Assurez-vous d’avoir les moyens d’acheter le bien dont vous aurez besoin, car dans certains cas la location peut rester avantageuse.

Il est généralement conseillé de préférer l’achat à la location si l’on peut rester au moins 5 ans dans son logement. Mais encore une fois ces paramètres varient en fonction des prix du marché. S’ils sont élevés, vous devrez peut-être rester plus longtemps dans votre logement. Vous devrez donc prendre en compte ces années passées dans le même logement et ce qu’il peut vous offrir en fonction de l’évolution de votre foyer : travail à domicile, arrivée d’un ou plusieurs enfants, etc.

Déterminer le montant de son apport personnel

Après avoir fait ce premier état des lieux de ce que vous souhaitez acquérir, vient ensuite la question du budget et de vos capacités d’emprunt

Faites un premier tour d’horizon de vos économies. De quel montant sera votre apport personnel dans le cadre de votre achat immobilier ? En fonction des établissements bancaires auprès desquels vous pourriez contracter votre emprunt, il peut vous être demandé d’avoir un apport personnel correspondant à 5 ou 10 % du montant de votre emprunt.

Pour connaitre votre capacité d'emprunt, CFP Courtage vous propose une première étude de financement gratuite et sans engagement. 

Avec la baisse des taux d’intérêts depuis ces dernières années et l’explosion du nombre d’emprunts octroyés en 2019, les banques sont désormais plus sélectives sur le profil des acheteurs. Ainsi, il sera plus compliqué pour des acquéreurs d’obtenir un prêt sans ou avec très peu d’apport. 

Mais rien n’est perdu ! En préparant minutieusement votre dossier et en faisant valoir votre situation professionnelle ou patrimoniale, vous pourriez décrocher votre sésame pour votre résidence principale. Dans ce cas, l’aide d’un courtier représente un gain de temps et d’énergie considérable pour négocier avec les établissements bancaires. 

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Comment élaborer son dossier de financement ?

Préparer l’achat d’un bien immobilier demande beaucoup de temps et de démarches à suivre. En tant que primo-accédant, il vous faut accorder une importance particulière au dossier de crédit que vous souhaitez présenter aux banques. Ce sont sur la base des informations présentes dans ce dossier que les conseillers bancaires jugent votre solvabilité et votre profil d’emprunteur. 

Ce dossier doit donc comporter un certain nombre de documents et pièces justificatives comme les pièces d’identité, les contrats de travail et bulletins de salaire, les avis d’imposition sur le revenu des deux dernières années, les derniers relevés de compte ou encore les échéances des crédits en cours. 

Vous aurez peut-être beaucoup de banques auprès desquelles déposer vos dossiers. Pour vous épargner ces tâches fastidieuses et vous assurer une meilleure négociation de votre profil, les courtiers peuvent effectuer ces démarches à votre place. Ils peuvent également obtenir des conditions avantageuses du fait de leur expérience et de leur relation proche avec les banquiers. 

Le courtier que vous aurez choisi sera ensuite rémunéré à l’acceptation de l’offre qu’il a pu vous obtenir auprès d’une banque. 

Primo accédants: quelles sont les aides financières disponibles ?

Quand on essaye d’accéder à son premier logement et que l’on ne peut se reposer que sur ses économies, il est parfois difficile de s’imaginer pouvoir financer son projet sans se ruiner. Heureusement, les autorités publiques proposent des aides et subventions pour aider les foyers les plus jeunes à accéder à la propriété. Il existe plusieurs possibilités :

Le prêt à taux zéro ou PTZ

Le prêt à taux zéro est le dispositif de prêt le plus utilisé pour venir en aide aux primo-accédants. Il est exclusivement réservé aux foyers accédant à leur résidence principale, à l’achat d’un logement neuf ou entièrement rénové. 

L’octroi d’un prêt à taux zéro est soumis à des conditions de ressources du foyer. Attention : les intérêts à 0% ne couvrent pas l’intégralité de l’emprunt ! Seule une partie du montant de l’emprunt peut bénéficier d’un taux à 0%. Ce montant est par ailleurs déterminé en fonction de la zone où a lieu l’achat du logement, du nombre de personnes qui constituent le foyer ainsi que leur niveau de ressources.

Le prêt à taux zéro doit être obligatoirement accompagné d’un prêt classique pour compléter le montant de l’emprunt. Il existe également le Prêt à Taux Zéro + ou PTZ+ qui est destiné à financer l’achat d’un logement neuf avec un certain niveau de performance énergétique. 

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Les prêt d’accession sociale s’adresse à des particuliers au niveau de revenus modeste qui souhaitent acquérir leur résidence principale. Il a la particularité de pouvoir se cumuler avec le PTZ, l’épargne logement ou le prêt action logement. Il peut également financer jusqu’à l’intégralité du montant de l’achat, un apport personnel n’est donc pas obligatoire dans ce cas. 

Toutefois, les taux d’intérêts de ce prêt sont à ce jour plus élevés que les taux d’intérêts d’un prêt classique. Ce taux est fixé librement par les banques, avec un taux maximum à ne pas dépasser.

 

Durée du prêt

Taux fixe

Taux variable

Inférieure ou égale à 12 ans

3,45%

3,45%

Entre 12 et 15 ans

3,65%

3,45%

Entre 15 et 20 ans

3,80%

3,45%

Supérieure à 20 ans

3,90%

3,45%

Prêt des collectivités territoriales

Les collectivités territoriales peuvent également venir en aide aux primo-accédants. Que ce soit auprès de la région, du département ou de la commune où a lieu la transaction, il est possible d’obtenir un prêt ou des subventions

Certaines collectivités vont en effet effectuer un prêt avec des taux d’intérêts relativement bas, d’autres peuvent également faire une subvention pour un achat sur leur territoire. Renseignez-vous auprès de vos instances locales pour connaître vos possibilités. 

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Prêt “Action logement”

Les entreprises qui disposent d’un effectif de 20 salariés minimum sont tenues d’investir dans la construction de logement. Leur contribution est calculée sur le montant des salaires et est reversée à un organisme collecteur ou directement investit dans des projets immobiliers. 

Les salariés de ces entreprises peuvent obtenir un prêt par leur employeur, servant à financer l’achat ou la construction de leur résidence principale. Ce prêt doit répondre à certaines conditions : il ne doit notamment pas dépasser les 20 ans et le montant de l’emprunt ne peut dépasser 30% du coût total de l'opération. 

Le prêt action logement possède toutefois un atout dans sa manche : il peut être considéré par les banques comme un apport personnel. Les primo-accédants n’ayant donc pas d’apport pour leur achat peuvent le remplacer par un prêt action logement. 

Les aides pour l’amélioration de l’habitat

Dans le cadre d’un achat immobilier avec travaux, des aides et des subventions sont également disponibles pour alléger les dépenses des primo-accédants. Dans le cadre de la lutte contre le réchauffement climatique et l’émission des gaz à effet de serre, la majeure partie des travaux engagés pour isoler l’habitat et réduire la consommation d’énergie sont désormais aidés.

Les subventions de l’ANAH

L’Agence Nationale de l’habitat ou ANAH est un service public dont la mission est d’améliorer l’état du parc de logements privés sur le territoire français. A ce titre, l’agence pourvoit des aides financières aux propriétaires qui souhaitent engager des rénovations énergétiques dans leur habitat. 

Il existe deux types d’aides de l’ANAH pour cela : l’aide “habiter sain” et l’aide “habiter serein”. Elles se déterminent en fonction de l’ampleur des travaux à effectuer. Selon l’aide à laquelle votre logement est éligible, vous pouvez bénéficier d’une prime allant de 1 600 à 20 000 euros. Voici les types de logements éligibles :

  • les logements occupés à titre de résidence principale et qui ont plus de 15 ans à la date où le dossier est déposé
  • les logements situés dans un département ayant signé un contrat local d'engagement contre la précarité énergétique (CLE)
  • les immeubles datant d'au moins 15 ans
  • les logements n’ayant pas bénéficié d’autres financements de l’État au cours des cinq dernières années (par exemple un prêt à taux zéro en cours ou octroyé il y a moins de 5 ans).

Il reste à noter que la plupart de ces aides sont destinées à rembourser les frais engagés dans la rénovation de l’habitat. Les propriétaires doivent donc dans un premier temps avancer l’argent des travaux pour déclencher le remboursement des aides. 

L’éco-PTZ

L’éco Prêt à taux zéro ou éco-PTZ est un prêt permettant de financer les travaux de rénovation énergétique des logements. Le montant d’un éco-PTZ varie de 7000 euros à 30 000 euros selon les travaux financés. Le dispositif est encore actif jusqu’au 31 décembre 2021. 

Il concerne notamment les travaux d’isolation thermique et l’installations d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude comme les chaudières et les pompes à chaleur, l’amélioration du niveau de performance énergétique du logement ou la réhabilitation d’un système d’assainissement non collectif. 

Pour bénéficier de l’éco-PTZ, le logement doit être construit depuis plus de 2 ans et doit exclusivement concerner votre résidence principale. 

Ce prêt est cumulable avec les aides de l’ANAH et les aides des collectivités territoriales, le PTZ pour l’accession à la propriété et les certificats d’économies d’énergie. 

Le prêt de la CAF

La CAF peut également octroyer un prêt à l’amélioration de l'habitat pour les propriétaires d’une résidence principale. Les personnes doivent être bénéficiaires d’une prestation familiale, mais ne peuvent pas y prétendre s’ils ne perçoivent que l’Als, l’Apl, l’Aah, le Rsa, la Prime d'activité.

Ce prêt couvre notamment les travaux de réparation, d’amélioration, d’assainissement ou d’isolation thermique. Le montant du prêt peut couvrir jusqu’à 80% des dépenses, dans la limite de 1067,14 euros. Le taux d’intérêt de ce prêt est de 1% et peut être remboursé en 36 mensualités maximum. 

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