Mieux comprendre les différents taux des prêts immobiliers

Vous souhaitez souscrire un crédit immobilier ? Voici les types de prêt auxquels vous pouvez prétendre.

Prêt à taux fixe

Le prêt à taux fixe est la formule de crédit immobilier la plus courante. Vous savez dès la signature de l'emprunt quelles vont être vos mensualités pendant les années à venir, ce qui vous permet d'organiser votre budget en fonction. Vous remboursez votre crédit sans modification possible à l'exception d'un éventuel remboursement anticipé. Vous ne pourrez bénéficier d'une éventuelle baisse de taux que si vous entreprenez de tenter de renégocier votre crédit.

Le taux d'intérêt accordé lors de la mise en place de l'emprunt se fait en fonction : 

• du marché (ce taux reste soumis à la concurrence et aux objectifs commerciaux des banques, à la conjoncture économique et politique, à la zone euro...)
• de votre dossier, puisque chaque banque applique des barèmes selon les caractéristiques de l'emprunteur (revenus, âge, montant du projet, taux d'endettement, etc...)

Comment faire évoluer un prêt à taux fixe ?

• Demander un prêt modulable : il s'agit d'une option de crédit permettant, pendant toute la durée du prêt, d'augmenter ou diminuer le montant des mensualités selon ses rentrées d'argent et donc de faire varier la durée de remboursement. Dans le cas d'une augmentation des mensualités, la banque fixe par contrat votre marge de manœuvre qui reste plafonnée. Si vous baissez vos mensualités, le coût total de votre crédit augmente inévitablement. Les banques accordent rarement une baisse de plus de 30% des mensualités et un allongement du remboursement au-delà de 5 ans.
• Renégocier son prêt : si les taux du marché baissent beaucoup par rapport à celui que vous avez obtenu, vous pouvez demander à votre banque une renégociation de prêt afin d'obtenir de nouvelles conditions d'emprunt, sachant que votre établissement peut ne pas accepter votre demande. 

Prêt à taux variable ou taux revisable

Contrairement au prêt à taux fixe, le taux d'intérêt du prêt à taux variable est revu régulièrement pendant toute la durée du prêt. Taux, mensualité et coût total du prêt ne cessent donc de changer et il est par conséquent difficile de prévoir votre budget dans 4 mois ou 4 ans.

L'Euribor est généralement l'indice utilisé par votre banque pour fixer votre taux immobilier. Selon une fréquence établie dès la signature du prêt, tous les mois, tous les trimestres ou tous les ans, votre banque revoie le calcul de vos mensualités en appliquant le nouveau taux en vigueur sur votre capital restant dû. Il faut savoir que le taux obtenu en début de prêt est toujours inférieur à celui d'un taux fixe. 

Comme le principal avantage de ce prêt est de profiter des baisses des taux immobilier, il vaut mieux choisir cette option quand les taux immobiliers sont hauts. L'autre avantage du prêt à taux variable est une exonération des indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Le taux variable reste une option relativement risquée. Une solution proche est le taux révisable capé qui limite certes la baisse de votre taux mais également la hausse.

Prêt à taux variable capé

Il existe une alternative entre le taux variable et le taux fixe, avec le taux révisable capé qui profite des avantages de chacun en limitant leurs inconvénients.

Comme avec le taux variable, lors de la signature d'un prêt à taux révisable capé, vous obtenez un taux immobilier calculé en fonction de l'indice Euribor (sauf exception) et vous définissez une fréquence de révision de ce taux immobilier (mensuel, trimestriel ou annuel). La différence c'est que vous fixez avec la banque un plafond et un seuil que votre taux ne pourra pas dépasser, quelle que soit l'évolution de l'indice de référence. Exemple : la banque vous a accordé un taux de départ à 2,50% capé +1/-1. Si l'indice de référence est monté à 4,20%, le taux de votre emprunt basculera à 3,50%.

L'avantage est que vous garder la possibilité de bénéficier d'une éventuelle baisse des taux de prêt immobilier tout en limitant l'impact d'une possible hausse sur vos mensualités.

L'ennui c'est que si les taux d'emprunt connaissent une baisse bien plus élevée que votre cap, vous ne pourrez pas en bénéficier. Il vous sera alors toujours possible de renégocier votre prêt immobilier pour passer en taux fixe.

Prêt à taux semi-fixe ou mixte

Entre le taux variable et le taux fixe, vous trouverez le taux semi-fixe qui vous permet d'obtenir un taux fixe en début de prêt immobilier (pour une période définie de 5, 7, 10 ou 15 ans), puis de basculer sur un taux variable capé. Les modalités sont bien sûr établies dans le contrat de prêt pour ce qui est de la durée des périodes comme pour la fréquence de révision du taux pour la partie à taux variable.

Le plus souvent, dans ce type de prêt, le taux de départ est moins élevé qu'un taux fixe classique. C'est une bonne solution si vous envisagez de vendre votre bien avant que le prêt ne devienne à taux variable. Vous pouvez ainsi bénéficier d'un taux moins élevé qu'un taux fixe classique tout en gardant le confort de cette formule.

Prêt progressif

Moins connu, le prêt progressif est un crédit immobilier à taux fixe qui prévoit une augmentation régulière de sa mensualité chaque année (en général de 1, 1,5 ou 2% selon la banque et la durée du prêt). 

Tout l'intérêt de ce type d'emprunt réside dans le fait que ses mensualités sont plus faibles au début qu'à la fin, il est donc plus particulièrement destiné aux fonctionnaires (dont le revenus augmentent régulièrement), aux jeunes emprunteurs (avec de bonnes perspectives d'évolution) ou aux investisseurs locatifs (dont les revenus fonciers vont croître avec l'indice INSEE).

Le prêt progressif peut permettre d'obtenir un montant de prêt plus important puisque c'est essentiellement la mensualité de départ d'un prêt immobilier qui est prise en compte pour le calcul de l'endettement.

Il peut également permettre de réaliser des économies en termes d'intérêts puisque les mensualités du prêt augmentant pour un même montant et une même mensualité initiale, la durée est plus courte.