Acheter avant de vendre : comment financer son nouveau logement ?

C'est cette période transitoire qu'il faut financer. Dans cet article, CFP Courtage vous détaille les solutions qui existent pour acheter avant de vendre, avec leurs avantages et leurs limites.

Le prêt relais est le mécanisme le plus connu pour acheter avant de vendre. Son principe est simple : la banque vous avance une partie de la valeur de votre bien actuel, en anticipant sa future vente, afin de financer votre nouvel achat sans attendre.

Note de l'expert : Le prêt relais reste une catégorie bien identifiée du marché du crédit immobilier. Selon la Banque de France, il représentait environ 5,9 % de la production de nouveaux crédits à l'habitat en avril 2026 (1). Autre point important pour votre dossier : depuis 2024, lorsque la quotité financée par le relais ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien, ce prêt sort du calcul du taux d'endettement encadré par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) (2).

Pour calculer le montant qu'elle peut vous avancer, la banque prend en compte plusieurs éléments :

1. la valeur estimée de votre bien ;
2. l'éventuel capital restant dû sur votre crédit actuel ;
3. une marge de sécurité qu'elle conserve systématiquement ;
4. l'état d'avancement de la vente (bien simplement estimé, mandat signé, compromis déjà obtenu).

Découvrez quels sont les critères bancaires pour l’obtention d’un prêt immobilier.

Prenons un exemple concret : 

Votre maison est estimée à 300 000 € et il vous reste 80 000 € à rembourser sur votre crédit en cours. Votre valeur nette théorique s'élève donc à 220 000 €. Mais attention ! Le prêt relais ne correspond que rarement à la totalité de cette somme, puisque la banque conserve une marge pour se prémunir contre une éventuelle décote lors de la vente.

Deux situations peuvent se présenter selon votre projet :

1. Le prêt relais sec. Ici, le montant récupéré grâce à la vente de votre bien actuel suffit presque intégralement à financer votre nouveau logement.
2. Le prêt relais associé à un nouveau crédit immobilier. Dans ce cas, votre nouvel achat est plus onéreux que votre bien actuel, et un prêt immobilier complémentaire vient donc s'ajouter au relais.

Le prêt relais n'est pas la seule option. Voici les autres solutions envisageables selon votre situation.

Si vous disposez d'une épargne conséquente, d'un apport disponible ou d'une capacité d'emprunt suffisante pour porter temporairement les deux opérations, il est possible de vous passer du prêt relais. 

Attention cependant à ne pas mobiliser l'intégralité de votre épargne uniquement pour éviter ce montage ! Nous vous recommandons de conserver une épargne de précaution, y compris pendant une période de transition immobilière.

Une autre stratégie consiste à signer la vente de votre logement actuel tout en négociant avec l'acquéreur une date de libération plus tardive. Cette solution présente plusieurs avantages : 

• Le produit de la vente est sécurisé.
• Le montant de votre apport est connu avec précision. 
• Et votre besoin de financement transitoire est réduit. 

Néanmoins, cette solution exige que le calendrier de votre nouvel achat puisse suivre celui négocié avec l'acquéreur.

La situation idéale reste, bien sûr, de vendre l'ancien logement et d'acquérir le nouveau dans un calendrier très rapproché. Mais cela impose une bonne coordination entre l'acheteur, le vendeur, les banques et les notaires concernés. En clair, une organisation difficile à garantir à l'avance, tant elle dépend de facteurs qui échappent à votre seul contrôle !

Se lancer sans anticiper certains écueils peut fragiliser votre projet. Voici les principaux points de vigilance à garder à l’esprit.

C'est le principal risque de cette stratégie… Un prix affiché trop élevé, un marché local qui ralentit ou une négociation plus longue que prévu peuvent retarder la vente… Raison pour laquelle une estimation réaliste de votre bien est indispensable avant même de construire votre plan de financement !

Votre financement ne doit jamais reposer sur une hypothèse de vente excessivement optimiste. Une maison estimée à 350 000 € mais finalement vendue à 320 000 € peut modifier sensiblement l'équilibre de votre financement initial (surtout si le prêt relais a été calculé au plus juste).

Selon le montage retenu, vous pouvez vous retrouver à cumuler la mensualité de votre crédit actuel, les intérêts du prêt relais, un nouveau prêt immobilier, l'assurance emprunteur, voire les charges des deux logements ! Par conséquent, le reste à vivre et la capacité financière réelle du foyer doivent être étudiés avec la plus grande rigueur avant de se lancer.

Pour vous aider à visualiser les différences entre les deux approches, voici un tableau comparatif.

En réalité, votre choix va dépendre d'un ensemble de critères propres à votre situation: 

• la valeur du logement à vendre ; 
• le capital restant dû ; 
• le prix du nouveau logement ; 
• l'apport disponible ; 
• l'épargne que vous souhaitez conserver ; 
• les revenus du foyer ; 
• les crédits déjà en cours ; 
• la mensualité acceptable ; 
• et la facilité avec laquelle votre bien actuel peut être vendu.

Prenons deux exemples : 

Dans une situation A, le logement actuel est presque remboursé et le nouvel achat est légèrement plus cher. 

→ Ici, un prêt relais est potentiellement bien adapté. 

Dans une situation B, le crédit actuel est encore important et le nouvel achat nettement plus onéreux. 

→ Dans cette situation, le montage est beaucoup plus sensible et nécessite d'étudier précisément la capacité d'emprunt avant tout engagement. 

Chez CFP Courtage, nous effectuons ce travail d’analyse en simulant plusieurs scénarios. L’objectif est de vous éviter les mauvaises surprises !

N’attendez pas d'avoir trouvé le nouveau bien pour découvrir ce que vous pouvez réellement financer ! Avant même de mettre votre logement en vente, CFP Courtage peut étudier en amont : 

la valeur nette récupérable après la vente ; 

• le montant éventuellement mobilisable via un prêt relais ; 
• votre capacité d'emprunt complémentaire ; 
• vos mensualités pendant la période transitoire ; 
• ainsi que différents scénarios selon le prix et la date de vente envisagés.

Vous envisagez d'acheter avant de vendre ? Prenez rendez-vous avec un conseiller CFP Courtage pour une étude de financement personnalisée et gratuite !