DPE 2023 : quelles sont les nouveautés de la réglementation énergétique ?

Le diagnostic de performance énergétique, souvent désigné sous l'acronyme DPE, est un document très important pour les locataires ou futurs locataires d'un logement, qu'il soit nouvellement construit ou déjà existant. Ce rapport vise à éclairer sur les performances énergétiques des biens immobiliers, en évaluant leur consommation d'énergie ainsi que leur impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Il s'appuie sur une échelle de classification allant de A (le plus économique) à G (le plus énergivore).

Mandaté depuis le 1er novembre 2006 par un décret paru au Journal Officiel le 15 septembre 2006, le DPE poursuit un double objectif : 

• offrir un outil efficace pour maîtriser les dépenses énergétiques ;
• et lutter contre les changements climatiques.

Effectué par un professionnel qualifié, le DPE est inclus dans le dossier de diagnostic technique (DDT), regroupant tous les diagnostics immobiliers que le vendeur doit fournir à l'acheteur dès la signature du compromis de vente (comme l'amiante, le plomb, les termites, etc.).

À noter : Le DPE concerne principalement la France métropolitaine. Seules la Guadeloupe et la Martinique demandent un DPE adapté, tenant compte des spécificités de ces régions. Cette exigence n'est pas présente dans les autres territoires d'Outre-mer.

Pour accroître la fiabilité et l'exhaustivité du DPE, une refonte totale de sa méthodologie et de son mode de calcul a été mise en place, effective depuis le 1er juillet 2021.

Un nouveau mode de calcul

La principale évolution réside dans l'élimination du calcul basé sur les factures. Désormais, pour établir le DPE, les diagnostiqueurs focalisent leur analyse sur les aspects physiques du logement tels que la structure, l'isolation, les ouvertures et le système de chauffage.

La fin des DPE vierges

Depuis le 1er juillet 2021, les diagnostiqueurs n’ont plus la permission de générer de DPE vierges. Même en l'absence de factures antérieures, les professionnels doivent élaborer les diagnostics en se référant à des estimations théoriques des dépenses énergétiques.

Une seule étiquette pour les performances

Les anciennes étiquettes séparées attribuant des notes de A à G pour la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre ont fusionné. Désormais, une seule étiquette prend en compte à la fois la consommation d'énergie et les émissions de GES pour la note finale, évaluée toujours de A à G.

À noter : La classe énergétique retenue est celle correspondant à la moins bonne note. Il est donc très important d'optimiser simultanément les deux aspects !

Portée légale du DPE

Une autre modification légale majeure concerne l'opposabilité du DPE. Cette notion juridique signifie que le vendeur ou le bailleur est tenu responsable en cas d'erreur préjudiciable pour un futur acheteur ou locataire.

Ainsi, en cas de problème, les occupants ont le droit d'entamer des démarches juridiques à l'encontre des vendeurs ou bailleurs. Le nouveau DPE détient ainsi une valeur juridique, allant au-delà de son simple caractère informatif.

À noter : Vous pouvez vérifier la validité d'un DPE en vous rendant sur le site de l’Observatoire des DPE, mis en place par l’Ademe. En saisissant le numéro de diagnostic dans le moteur de recherche, vous aurez accès au document parmi les 11 millions de DPE répertoriés.

Jusqu'au 1er juillet 2021, les diagnostics de performance énergétique se présentaient sous deux étiquettes, notées de « A » (pour les logements à faible consommation énergétique) à « G » (pour les logements les plus énergivores) :

L'étiquette énergie, qui reflétait la consommation annuelle du logement en énergie primaire, couvrant : 

• le chauffage ;
• la production d'eau chaude sanitaire ;
• le refroidissement, etc. 

Par exemple, une consommation inférieure à 51 kilowattheures par mètre carré (kWh/m²) attribuait à un logement l'étiquette énergie A, tandis qu'une consommation dépassant 450 kilowattheures/m² se voyait attribuer une étiquette G.

Et l'étiquette climat, qui informait sur les émissions de gaz à effet de serre (CO₂) associées.

Par exemple, une émission inférieure à 6 kilos d'équivalent carbone/m² attribuait un A au logement, alors qu'une émission excédant 80 kilos d'équivalent carbone/m² lui valait une étiquette G.

Les DPE postérieurs au 1er juillet 2021 sont soumis à un autre mode de calcul. Comme nous l’avons dit, les anciennes étiquettes « énergie » et « climat » ont fusionné en une seule. Désormais, cinq aspects de consommation de l'habitat (au lieu de trois) sont pris en considération :

1. le chauffage ;
2. la production d'eau chaude sanitaire ;
3. la climatisation ; 
4. la consommation d'éclairage ;
5. la consommation des auxiliaires (ventilation, pompes, etc.).

À noter : Avec cette nouvelle règle de calcul, c’est la moins performante des deux (énergie ou GES) qui est retenue au final.

Pour une comparaison plus juste entre logements, une seule méthode est désormais en vigueur : le calcul de la consommation conventionnelle des logements (3CL). Cette méthode repose sur une analyse détaillée des caractéristiques physiques du logement, telles que la structure, la qualité de l'isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage. Rejoignant ce que nous avons dit plus haut, la méthode « sur facture », qui conduisait à des DPE dits « vierges » (délivrés en l'absence de factures attestant la consommation énergétique du bien), est ainsi abandonnée.

Lorsqu'elles accordent un financement pour un projet immobilier, les banques prennent en considération divers critères : 

• votre capacité d'emprunt, laquelle dépend de vos revenus et des taux d'intérêt actuels ;
• votre taux d’endettement ;
• votre reste à vivre ; 
• votre apport personnel ; 

et votre épargne post-crédit (en général, une épargne équivalente à six mensualités de crédit est demandée).

En 2023, un nouveau critère est venu s’ajouter : le DPE. En effet, la performance énergétique d'un logement impacte : 

• Sa liquidité ;
• Son potentiel de revente ;
• Et les charges des emprunteurs. Un logement mal isolé engendre une forte consommation énergétique, augmentant ainsi les coûts pour le ménage, été comme hiver. 

Ainsi, pour un logement classé en catégorie F ou G, la banque s'assurera que vous pouvez supporter des dépenses énergétiques élevées (notamment pour le chauffage et éventuellement la climatisation) en limitant votre taux d'endettement bien en dessous des 35% fixés par la loi.

Certains établissements exigent même que vous puissiez intégrer les travaux de rénovation énergétique dans le crédit principal, tandis que d'autres demandent un apport personnel plus substantiel, parfois jusqu'à un tiers du prix du logement.

C’est là que nous pouvons intervenir ! Un courtier en crédit immobilier est très utile dans ces cas-là, puisqu’il sait trouver les meilleures conditions pour le financement de votre projet immobilier en frappant à la bonne porte. Alors, n’hésitez pas à nous contacter si besoin via notre formulaire de contact.

La chasse aux passoires thermiques

La performance énergétique des biens immobiliers, particulièrement des logements, gagne en importance auprès des banques pour une raison évidente : la loi Climat durcit la réglementation concernant les logements énergivores, les excluant progressivement du marché locatif.

Un calendrier gouvernemental précis a été mis en place :

• En août 2022, le gel des loyers des logements classés G sur l'échelle du DPE a été initié.
• Depuis janvier 2023, il est interdit de louer les logements les moins bien notés, classés en catégorie G (avec une consommation annuelle d’énergie finale dépassant 450 kilowattheures par mètre carré et par an).
• À partir de janvier 2025, tous les logements classés G subiront des restrictions.
• Les biens classés F seront exclus du marché locatif à partir de janvier 2028.
• Enfin, dès janvier 2034, les logements classés E seront également considérés comme inappropriés à la location.

Car, même si vous souhaitez occuper personnellement le logement que vous achetez, la qualité énergétique de la propriété demeure d'une grande importance pour votre confort individuel et votre situation financière. Sait-on jamais, vous pourriez avoir besoin de vendre le bien avant la fin du prêt… Sachez que les biens mal classés sur le plan énergétique subissent invariablement une décote, entraînant une diminution du prix de vente pouvant atteindre jusqu'à -30 % par rapport à un bien plus éco-responsable.

Un encouragement à l’achat des biens immobiliers performants (Climat Résilience)

Par conséquent, la loi Climat et Résilience encourage clairement les nouveaux acquérants à se tourner vers des biens immobiliers performants (classés A à D maximum).

Rappelons que selon l’ADEME, le secteur du bâtiment représente à lui seul 44 % de la consommation énergétique (contre 31,3 % pour les transports) et 22 % des émissions de gaz à effet de serre. Ce secteur a donc un rôle primordial à jouer dans la lutte contre le changement climatique.

Pour terminer, revenons sur les questions les plus fréquemment posées à propos du DPE 2023. 

Les DPE sont-ils obligatoires ?

Selon le site du gouvernement ecologie.gouv, sauf exceptions (voir article R. 126-15 du Code de la Construction et de l’Habitation), la réalisation d’un DPE est obligatoire lors de la vente ou de la location d'un logement ou d'un bâtiment, y compris pour les bâtiments neufs.

À noter : En cas de vente ou de location, le DPE fait partie du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) contenant l'ensemble des constats ou états nécessaires à l'avant-contrat de vente ou au contrat de location. Ce document doit être accessible à tout acquéreur ou locataire potentiel sur demande, dès la mise en vente ou en location du bien.

Quel niveau de DPE pour louer ?

Depuis le 1er janvier 2023, la location est proscrite pour les logements dont la consommation atteint ou dépasse 450 kWh/m² par an, couvrant une partie des logements classés en catégorie G.

Le gouvernement a instauré un calendrier visant à interdire, d'ici 2034, la location de l'ensemble des passoires énergétiques. Cette régulation s'applique tant aux nouveaux contrats qu'aux renouvellements et reconductions tacites des baux de location. Cependant, elle n'inclut pas les locations saisonnières.

Les échéances sont les suivantes :

• À partir du 1er janvier 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués.
• Dès le 1er janvier 2028, la location de logements classés F sera prohibée.
• À partir du 1er janvier 2034, la location de logements classés E sera également bannie.

En d'autres termes, à partir de 2034, tous les logements en location devront au minimum être classés en catégorie D.

Quelle est la durée de validité du DPE ?

Un DPE a une validité de 10 ans. Il existe cependant deux exceptions :

• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 inclus sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;
• Et les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

Qui peut établir un DPE ?

Le DPE doit être réalisé à la demande du propriétaire du logement, à ses frais, que ce soit un propriétaire privé ou public.

Le diagnostic doit être effectué par un diagnostiqueur : un professionnel indépendant répondant à des critères spécifiques (définis par l'arrêté du 20 juillet 2023), incluant notamment des certifications et la souscription à une assurance professionnelle.

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