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Comment racheter une soulte après un divorce ou succession

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mardi 14 septembre 2021
Durant une séparation, un divorce ou une succession, les propriétaires d’un bien immobilier ou leurs héritiers se retrouvent en indivision. Afin de s’extirper de cette situation plutôt inconfortable, il est possible de vendre le bien immobilier en indivision ou d’effectuer un rachat de soulte. Voyons en quoi cela consiste. 

Qu’est-ce qu’une soulte ? 

Lorsqu’un couple marié divorce, les deux ex-conjoints deviennent propriétaires en indivision du logement qu’ils ont acheté ensemble. C’est également le cas pour les couples non mariés, en concubinage, lorsqu’ils ont acheté un bien ensemble. 

Dans ce cas de figure, les deux personnes peuvent choisir de vendre le bien pour récupérer leur part, ou l’un des indivisaires rachète la part de l’autre pour devenir le propriétaire unique. On parle ainsi de rachat de soulte. 

Cette opération est aussi possible dans le cadre d’une succession, la personne rachète la soulte détenue par un autre membre de la famille. 

Rachat de soulte dans le cadre d’un divorce

Quel que soit le statut marital d’un couple (mariage, pacs ou concubinage), la résidence familiale achetée par celui-ci est généralement soumise au régime de l’indivision. Le droit de propriété est proportionnel aux parts que chacun à investi pendant l’acte d’achat du logement : 50/50, 60/40, 70/30, et ainsi de suite. 

En cas de divorce, celui-ci doit être prononcé avant le rachat de la soulte. 

Lors d’une séparation ou d’un divorce, la répartition des parts du bien immobilier peut se faire de 2 manières.

cfp rachat de soulte

Aucun des ex-conjoints ne veut du logement

La résidence est alors mise en vente. La somme de cet acte de vente est ensuite reversée aux ex-conjoints en fonction de l’apport de chacun à l’achat, en fonction du régime matrimonial appliqué. 

Si un des conjoints souhaite garder le logement et devenir l’unique propriétaire

Le conjoint quittant le logement doit se désolidariser du prêt en cours pour éviter toute dette, cette étape primordiale se fait auprès de la banque pour qu’elle prenne en compte cette désolidarisation. 

Le conjoint gardant le bien doit ensuite racheter la part de l’autre et lui verser la soulte. Si la banque refuse un nouveau prêt au conjoint rachetant la soulte, la résidence est alors mise en vente et la somme partagée entre le couple. 

Le cas particulier du concubinage

Légalement, le concubinage ne génère aucun droit ni devoir d’un conjoint envers l’autre. Lorsque deux personnes en concubinage achète un bien immobilier, l’achat est considéré comme une opération effectuée par deux personnes étrangères que rien ne lie.

Le rachat des parts d’un bien immobilier en concubinage reprend donc cette même logique. La répartition des parts dépend de l'apport de chacun au moment de l’acte d’achat immobilier.

Les droits de mutation (droit d’enregistrement ou taxe sur la publicité foncière) sont de 5,8%. Le taux réduit de 2,5% s’applique au rachat de part pour une succession, un divorce ou un PACS en indivision. 

Si les concubins ont souscrit à un prêt séparément à un prêt pour l’achat du bien indivis, la valeur de la soulte n’est pas diminuée du montant du prêt immobilier. Celui qui vendra sa part du bien devra donc solder son prêt avec le montant de la soulte et aura des pénalités de remboursement anticipé. 

Rachat de soulte dans le cadre d’une succession

Dans le cadre d’une succession, la valeur de la part du logement familial est indiquée dans le testament du propriétaire défunt. Si ce n’est pas le cas, un compromis peut être fait entre les ayants-droit ou ces derniers peuvent faire appel à un juge chargé de solder la succession et déterminer la valeur du bien. 

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Si deux enfants héritent de la maison de leurs parents, l’enfant souhaitant récupérer l’ensemble de la résidence familiale doit verser une soulte à celui qui cède ses parts. Il n’est pas possible qu’un des membres de la famille force les autres indivisaires à lui vendre leurs parts. La rachat n’est possible que si un des indivisaires expose sa volonté de quitter l’indivision. 

Quand la valeur du bien est établie, les héritiers doivent se rendre auprès d’un notaire pour rédiger l’état liquidatif du logement. Cela s’apparente à un compromis de vente, à la différence qu’il s’agit de l’achat d’une quote-part du bien. 

Cette opération suscite des frais à la charge des indivisaires acquéreurs  :

  • les frais de notaires pour la rédaction de l’état liquidatif
  • un droit de partage de 2,5% de la valeur de la soulte
  • la contribution de sécurité immobilière. 

Comment se calcule un rachat de soulte ? 

Dans le cadre d’un divorce, calculer un rachat de soulte est une affaire de notaires. La liquidation d’un régime patrimonial peut en effet être complexe en fonction des situations. Le cabinet de notaire fera donc le calcul en fonction des principaux critères :

  • La répartition de la propriété entre les conjoints (parts, apports personnels, etc.)
  • La valeur du bien
  • Le reste à rembourser sur l’emprunt bancaire
  • Contrat de mariage, créances entre époux, comptes d’indivision, délégation, etc.

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Une fois tous les critères rassemblés, le notaire calcule la valeur de la soulte et les frais qui y seront associés. Ces frais sont composés des honoraires du notaire, mais aussi des taxes et des prélèvements attribués au Trésor Public. 

Le notaire rédige ensuite l’acte authentique de rachat de soulte.

Comment financer un rachat de soulte ? 

Le rachat d’une soulte induit dans la majeure partie des cas la contraction d’un nouveau prêt. Celui-ci est composé du montant de la soulte, le capital restant dû sur l’emprunt si le bien n’est pas totalement remboursé, et les frais d’acte de rachat, car il y a transfert de bien et donc taxes et prélèvements. 

Pour financer le rachat d’une soulte, il faut donc contacter une banque pour souscrire à un crédit. Il existe des banques dont le financement de rachat de soulte est une spécialité, et d’autres qui considèrent la démarche comme un emprunt immobilier classique. 

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Toutefois, à la différence d’un emprunt immobilier, la pension alimentaire entre en ligne de compte. Elle est donc une charge supplémentaire pour le conjoint qui la verse et un revenu pour celui qui la reçoit. 

Le dossier pour le rachat d’une soulte est aussi plus complexe. Il faudra fournir un certain nombre de documents non seulement pour prouver votre solvabilité, mais aussi tout ce qui touche à la démarche de divorce. Pour cela vous devrez transmettre :

  • Le projet de convention de divorce
  • Le projet d’acte liquidatif

Le procédure est complexe pour ce besoin de financement, l’aide d’un courtier pourra vous être favorable pour ne pas vous perdre dans les étapes et les documents à fournir.

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